다주택자에 매도 퇴로⋯"복잡한 요건은 함정"

[아이뉴스24 이효정 기자] 정부가 다주택자 양도세 중과 유예 일몰을 확정하면서 세입자를 보호해줄 요량으로 무주택 매입자인 경우 실거주 의무를 최대 2년간 유예해주는 보완방안을 공식화했다.

전문가들은 당분간 서울 외곽의 10억원대 매물이 시장에 나오면서 거래가 늘어날 것으로 예상했다. 하지만 최근 집값 상승세 추세와 까다로운 거래 요건을 고려할 경우 정부의 기대대로 거래 증가와 가격 안정으로 이어지기엔 한계가 있다는 평가가 나온다.

정부는 12일 부처 합동으로 '다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 종료 및 보완 추진' 방안을 마련, 13일자로 '소득세법 시행령' 및 '부동산거래신고법 시행령'을 입법예고한다고 발표했다.

이번 방안에서는 그동안 예고한 대로 '다주택자 양도소득세 중과' 조치를 오는 5월 9일부터 재시행하기로 확정했다.

방안에 따르면 서울 강남구·서초구·송파구 및 용산구 소재 주택의 경우 오는 5월 9일까지 이전 매매계약을 완료하고 계약일로부터 4개월 내에 양도하면 양도소득세가 중과되지 않는다. 10 ·15대책 이후 새롭게 지정된 조정대상구역인 서울 내 21개구와 수도권 12개 지역의 다주택자 소유 주택은 매매계약을 체결하고 계약일로부터 6개월 내에 양도하면 양도소득세가 중과되지 않는다.

세입자가 거주하는 다주택자 보유 주택의 매도가 원활하게 이뤄지도록 토허제 지역의 실거주 의무를 제한적으로 완화하는 방안도 담고 있다. 임대 중인 주택의 경우 실거주 의무를 개정안 발표일 현재 체결된 임대차계약상의 최초 계약 종료일까지 유예해준다.

다만 늦어도 오는2028년 2월 11일(발표일 이후 2년 내)까지는 입주해 실거주 요건을 갖춰야 한다. 정부는 실거주 의무 및 주택담보대출 전입신고의무 유예는 다주택자가 보유한 조정대상지역 주택을 무주택자에게 매도하는 경우에만 한정해 운영할 예정이다.

토지거래허가일로부터 잔여 임차기간이 6개월 미만 주택을 매수하는 경우에는 무주택자가 아니어도 매수할 수 있게 길을 열어놨다.

전문가들은 정부의 보완방안이 이같이 확정됨에 따라 서울 외곽을 중심으로 다주택자들의 전세 낀 매물이 늘어날 수 있다고 전망했다.

함영진 우리은행 리서치랩장은 "장기간 집을 보유해온 다주택자들이 세제 혜택 유예기간 내 매도를 서두를 유인이 생기면서 시장의 실질적인 거래 가능성도 커졌다"며 "매물이 늘게 되면 매입자의 거래 협상력을 높여줄 수 있을 것"이라고 평가했다.

그러면서 "강남이나 한강 변은 매입가가 비싸 주택 구입 부담이 있겠지만, 봄 이사철 전세매물 부족과 전세가격 상승 우려 등을 고려하면 서울 외곽인 노원·도봉·강북구, 금천·관악·구로구 및 경기도 토허구역 일부는 역세권 중소형 매물 위주로 실수요 매수 유입이 가능하리라 본다"고 기대했다.

함 랩장은 "수도권과 규제지역의 15억원 이하 주택은 대출 규제의 영향에도 전세보증금을 들고 있거나 6억~10억원 가액 대의 주택 매입에 수요자 유입이 기대된다"고 내다봤다.

대신 이번 보완 방안으로 다주택자가 전세 낀 물건을 팔 때 충족해야 하는 조건이 많아 거래가 얼마나 성사될지는 지켜봐야 한다는 평가가 나온다.

함 랩장은 "거래 시 제한 조건이 많은 만큼 거래 난도를 고려해 당사자는 관련 내용 숙지가 필수"라며 "조정대상지역 지정 시점, 임대차 낀 매물 여부, 임차인의 잔여 임대차 기간, 매수자의 유주택 및 무주택 여부에 따라 거래 시 잔금·등기 시점, 실입주 시점, 대출 반환 시점 등의 차이가 있을 수 있어 거래 시 자격요건을 꼼꼼히 따지고 매입자금 마련에 신중을 기할 필요가 있다"고 제언했다.

5월 9일 이후 다주택자 양도세 중과가 시행되면 매물은 다시 줄어들 수 있다는 지적도 있다.

송승현 도시와경제 대표는 "무주택자 매수를 전제로 한 완화라는 점에서 정책적 명분을 확보했다고 볼 수 있다"면서도 "각종 유예 조치가 무주택자에 한정되면서 1주택 갈아타기 수요는 배제된 데다, 5월 9일 이후에는 중과 부담이 시행되며 매물이 다시 잠길 가능성이 높다. 강남3구와 용산 등은 기한이 상대적으로 짧아 단기 매물 집중 후 급감 흐름이 나타날 것"이라고 내다봤다.